今回は、不動産登記の（根）抵当権抹消登記についてご説明します。
抵当権抹消は、相続登記の際に、登記記録を確認してみると、古い抵当権設定登記が残ったままのことが結構あります。
抵当権抹消登記を放置しておくと、抹消登記自体はおそらく可能ですが、時間と手間がかかります。それについてご説明いたします。
１ （根）抵当権抹消登記とは
家を買ったときなど多くの場合、金融機関から融資を受けますが、その際に、購入した土地・建物に抵当権を設定されます。
または、事業をされている場合に、融資を受ける場合や信用保証取引として根抵当権が設定されるという場合もあります。
根抵当権というのは、詳しくはここでは触れませんが、抵当権と同じように債権者と債務者のような関係は同じです。ただし、抵当権が借入した債務を完済したら消滅するのに対して、根抵当権は完済しても消滅しません（元本確定前の場合）。借入→完済、また借入という形で存続し、極度額の範囲で担保されます。
ただし、抹消登記をする場合は、抵当権も根抵当権も申請としてはほぼ同じです。
今回は、その（根）抵当権を抹消する場合のお話をします。
（根）抵当権者（権利を持っている者）は、金融機関であったり、債務を保証する保証会社であったりします。
融資の場合、債権者はお金を貸した金融機関ですが、抵当権者とは、必ずしも債権者とイコールではなく、保証会社の場合もあります。保証会社が債務を保証し、債務者が履行できなくなった場合に代わりに弁済し、その分を求償することを目的として抵当権者になる場合です。
話を抹消登記に戻しますが、
（根）抵当権を抹消登記するということは、
ローンを完済した場合（団体信用保証による場合も含む）、借換によって一括返済した場合、事業をやめるなどにより取引の終了するなど、理由はいくつかありますが、債権債務等の関係の終了により登記された（根）抵当権を消すことです。
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２ （根）抵当権抹消登記の申請について
次に実際に抵当権を抹消登記する際の申請についてですが、
ローン完済を例にご説明します。
がんばって返済し続けて、ようやくローンを完済しました。
完済後に金融機関から抹消に必要な書類を受け取りました。これで登記申請ができることとなります。
必要書類（抵当権も根抵当権も抹消に関してはほぼ同じです）
①登記原因証明情報として、弁済証書、解除証書、放棄証書など
ローン完済→弁済のイメージですが、解除、放棄となっている場合もあります。なお、根抵当権の場合は、解除証書、放棄証書（元本確定後の場合など、ここでは省略します）です。
②登記済証または登記識別情報通知書
③金融機関発行の委任状
（④司法書士に依頼する場合は、ご本人の委任状も必要となります）です。
①登記原因証明情報とは、（根）抵当権を抹消する理由を証する書面です。
弁済されたので、解除したので、放棄したので、抹消登記をしますという書類です。
名義は抵当権者ですので、金融機関の場合もあれば保証会社の場合もあります。
②登記済証は、（根）抵当権を設定した際の証書に、登記所（法務局）が受付し、登記済であることの朱印がされたものです。抵当権を設定したという書類であり、同時に登記したという書類です。
登記識別情報通知書は、登記済証に代わるもので、平成１７年以降順次、移行しており、パスワードのようなものです。
登記済証・登記識別情報通知書は再発行できないので紛失してはいけない書類です。
③委任状は、金融機関等が登記申請を委任する書類です。
委任状についても、名義は、同じく抵当権者ですので、金融機関の場合もあれば保証会社の場合もあります。
これらの書類に、必要な事項を記入して登記申請書と併せて提出することとなります。
３ 抹消登記の申請の注意点（重要）
金融機関は（根）抵当権抹消については、必要書類を渡して終わりという形を取ります。
受領の際に、お知り合いの司法書士はいますか？ご紹介しましょうか？というご説明があることが多いと思いますが、いずれにしろご自身の都合の良いタイミングで行ってくださいという形が多いかと思います。
例えば融資の場合、ローンは完済しているので、金融機関との関係では、抵当権は消滅しています。
（根抵当権は１で述べた理由で元本確定前は消滅しません）
金融機関から見れば、（根）抵当権設定時は、一分でも早く設定登記をする必要があるのに対して、抹消は登記されようが残ったままでいようと重要ではないということです。
ご本人にとっても、完済しているので、大きな問題があるか？というと、そのまま不動産に対して何もしないのであればすぐに問題であるともいえません。
ただし注意点もあります。
まず、抹消するまでは、売却や新たに抵当権を設定するなどの処分ができないことです。
登記記録上、（根）抵当権が抹消されていないということは、第三者（抵当権者とご本人以外）からは、抵当権が消滅しているとは見えないわけです。
そうすると、不動産を売却する場合や、新たに抵当権を設定して融資を受ける場合などは、抹消登記を先にしなければならない（先に抹消しないと実務上、手続きができない）ことになります。
不動産を買う際に、売主の債務による抵当権が付いたままの状態をよしとすることは通常ないですし、
融資をする金融機関側から見た場合、次順位の抵当権になりますので、抹消しないことには融資は通常（不動産価値が高くて債権回収できる場合などを除く）は下りないということです。
次に、抹消するとして、書類を紛失してしまった場合です。
これは、いつでも抹消登記はできると考えて、放置して、数年後に申請しようとしたら書類を紛失してしまったなどの場合です。
簡単にいうと、必要な書類が増える、手間がかかる、ということです。
２で説明した①登記原因証明情報と③委任状は、再発行は金融機関等に申出すれば可能でしょうけども、
②登記済証・登記識別情報通知書は法務局に紛失したと申出しても再発行できません。
それを紛失した場合の申請はどうなるかとういと、
まず抵当権者（金融機関・保証会社等）の代表者の印鑑証明書が必要となります。
さらに登記申請がされた後、
法務局の登記官から抵当権者（金融機関、保証会社等）に通知が行きます。
これを事前通知制度といいますが、「抵当権を抹消するという申請がされました、間違いないですか」という内容の書面が届き、一定期間内に間違いない旨の回答を抵当権者にしてもらわなければ申請は受理されないことになります。
（事前通知制度：法務省：新不動産登記法Ｑ＆Ａ (moj.go.jp)）
他に資格者代理人による抵当権者の本人確認制度がありますが、抹消登記の場合は、司法書士が金融機関等の代表者の本人確認をするというものですので実務としては、通常使われません。
このように、最初の段階であれば容易であったものが、
紛失してしまった場合は、時間も手間も（おそらく報酬等の費用も）かかってしまいます。
それと、ご本人の住所（住民票の住所）が抵当権設定時の登記記録上の住所と異なる場合は、抹消登記の前に住所変更登記が必要です。
４ 申請は自分でするか、司法書士に頼むか
最後に、抹消登記の申請は自分でできるのかどうかですが、結論から言うと、自分でできないことはないです。
ただ、必要書類には、宛名であったり、不動産の表示であったりを自身で必要な事項を記載しなくてはいけない場合も多いですし、登記申請書についても、複数の不動産に（根）抵当権が共同担保として設定されている場合に、すべて抹消できているか、登記原因証明情報などの原本還付手続を申請と併せてしなければ還付されないことなど、少し難しいようには思われます。
抹消登記は、司法書士報酬もそれほど高くないので、手間をかけずに確実に行いたい場合は、司法書士に依頼した方がよいように思います。
（弊所ホームページの業務案内にも抹消登記について記載しておりますので、よろしければご確認ください）
いずれにしろ、重要なのは、できるだけ早めに抹消登記申請をすること、書類は紛失しないようにすることですので、ご留意ください。
