１　相続登記とはなに？

相続による所有権移転登記のことをいいます。

日本の不動産（土地、建物等）には、例えば、所有者が誰であるか、いつ取得したか、いつ消滅したかなど、第三者に公示するために登記記録（登記簿）を作成し、その記録を登記所（法務局）に備え付けています。

その所有者が亡くなった場合に、亡くなられた方（被相続人）から相続人に所有者の権利が移転したことを、登記簿に記録することを相続登記といいます。

２ なぜ義務化するの？

所有者が不明、所在が判明しない土地が多くなりすぎたからです。

元々、不動産の権利に関する登記は申請義務はなく（表示に関する登記は除く）、不動産は私的財産として、所有者であること、第三者への対抗要件を備えるため等、必要に応じてその登記を申請すればよいとされています（私的自治の原則）。

しかし、現在、不動産の登記簿上、所有者が判明しない土地や、所有者の所在が不明で連絡のつかない土地が増え続けています（全体の24％ 令和2 年国土交通省調査）。

連絡のつかない土地が増えると、

①所有者の探索に多大な時間と費用が必要となる
②所有者の所在が不明な場合に土地が管理されることなく放置されることが多くなる

結果として、

公共事業や復興事業が円滑に進まない、民間取引が阻害される、
土地の管理がされないことによる隣接土地の悪影響化などが高齢化社会により今後ますます死亡者数の増加等さらに深刻化のおそれがある

そのため、

所有者不明土地問題の解決が緊急の課題であるとして、住所変更登記（令和8 年4 月1 日開始）と併せて申請義務化となりました。

３ 相続登記をしないとどうなるの？

では、相続登記の申請をしなければどうなるのでしょうか。

まず前提として、

亡くなった方名義のままでは、
不動産の売却や不動産を担保に融資を受けることはできません。

登記記録上、所有者は亡くなった方であり、相続人ではないからです。

そして、今回のテーマである義務化の制度として、

不動産を取得した相続人に対して、
その取得を知った時から3 年以内に相続登記を申請しなかった場合、正当な理由がなければ10 万円以下の過料の罰則がある

です。１０万円は高いです。
（※住所・氏名変更登記は、令和8 年4 月1 日以降、住所変更日から2 年以内に変更登記申請が義務化、５万以下の過料です）